DATO’ HJ NIK MAHMUD DAUD v. BANK ISLAM MALAYSIA BHD

Case Citator

PDF

[1998] 3 CLJ 605    

DATO’ HJ NIK MAHMUD DAUD v. BANK ISLAM MALAYSIA BHD
COURT OF APPEAL, KUALA LUMPUR
NH CHAN JCA SITI NORMA YAAKOB JCA ABDUL MALEK AHMAD JCA
[CIVIL APPEAL NO: D-02-656-95]
8 JUNE 1998

LAND LAW: Charge – Malay reservations – Whether creation of charges contravened Malay Reservations Enactment of Kelantan 1930 – Whether charges null and void – Malay Reservations Enactment of Kelantan 1930, ss. 7, 12

The appellant, a Malay native of Kelantan, had applied for an order that the charges executed in favour of the respondent (a bank licensed under the Islamic Banking Act 1983 to carry on Islamic banking business which is to provide financing facilities under the ABBA (Al Bai Bithaman Ajil)) in respect of some land be declared null and that the memorandum of charges registered with the Director of Lands and Mines, Kota Bharu, Kelantan be cancelled. The appellant had also applied for an order that the property sale agreement (‘the PSA’) and the property purchase agreement (‘the PPA’) executed by the parties be declared null and void and of no effect and that the respondent be ordered to return the titles of the land free of all encumbrances to him.

Under the PPA, the respondent had purchased the land for RM520,000 but resold the same under the PSA to the appellant for RM629,000. Two days later the charges for the land were executed in favour of the respondent as security for the loan of RM629,000 granted under the ABBA.

The appellant raised two issues (the first having been abandoned), the second being that the execution of the PPA, the PSA and the charge documents amounted to a colourable exercise to defeat the purpose and intention of the Malay Reservations Enactment 1930 of Kelantan (‘the Enactment’) which in s. 7(i) generally prohibits any transfer or transmission or vesting of any right or interest of any Malay in reservation land to or in any person not being a Malay.

Held: Per Abdul Malek Ahmad JCA

[1] On a fair reading of the Enactment, the intention of the Legislature was to preclude the Malays from parting with their rights and interests in reservation land. To ensure achieving this intention, certain forms of statutory prohibition have been incorporated in the Enactment in the form of s. 7 with consequences being highlighted in s. 12 should there be any infringement thereof.

[2] It was never the intention of the parties to involve any transfer of proprietorship. The execution of the PPA and the PSA constituted part of the process required by the Islamic banking procedure before a party could avail itself of the financial facilities provided by the respondent. This would account for the contemporaneous execution of the two agreements, and therefore the PPA would be rendered otiose and bereft of any consequential value the moment the PSA was signed.

[3] When the PSA was signed, the right which would be acquired under the agreement at that point of time, since the agreement was still executory, was only a right to a registrable interest which right had yet to crystallise into a registrable interest. The acquisition of such a right however would confer on the respondent an in personam right against the appellant which would entitle the former to bring an action for specific performance in the event of the latter refusing to go along with the agreement.

[3a] Assuming that a decree of specific performance was granted by the court, such decree would be effective to achieve a statutory title only upon the appropriate instrument of transfer being registered as required under the National Land Code 1965 as otherwise the decree would remain inefficacious.

[4] In this case there was no evidence to show that there was at any time a change in the registered proprietorship of the land pursuant to the execution of the PPA. All along the appellant was the registered proprietor. That being the case there was no transfer being effected and the proprietorship still remained with the appellant.

[5] The charge documents did not disclose any form of defect or illegality. They were registered in accordance with the procedure laid down in the National Land Code 1965 and such registration did not run counter to the Enactment either – this was so by virtue of s. 9A of the Enactment and with the inclusion of the respondent in Sch 26A of the Enactment.

[Appeal dismissed.][Bahasa Malaysia Translation Of Headnotes]

Perayu, seorang Melayu dan bumiputera Kelantan, telah memohon untuk suatu perintah bahawa gadaian bagi pihak responden (sebuah bank berlesen di bawah Akta Perbankan Islam 1983 untuk mengendalikan perniagaan perbankan Islam untuk memperuntukkan kemudahan kewangan di bawah ABBA (Al Bai Bithaman Ajil)) berkenaan sebidang tanah diisytiharkan sebagai terbatal dan bahawa memorandum gadaian yang didaftarkan dengan Pendaftar Tanah dan Galian, Kota Bahru, Kelantan dibatalkan. Perayu juga telah memohon untuk suatu perintah bahawa Perjanjian Jualan Harta (‘PJH’) dan Perjanjian Pembelian Harta (‘PPH’) yang dilaksanakan oleh pihak-pihak diisytiharkan sebagai terbatal dan tak sah dan tidak berkesan dan akibat dari kedua-dua permohonan ini, responden diperintahkan supaya mengembalikan hakmilik tanah tersebut bebas dari sebarang sekatan.

Di bawah PPH, responden telah membeli tanah tersebut untuk RM520,000 tetapi telah menjualnya kembali di bawah PJH kepada perayu untuk RM629,000. Dua hari kemudiannya gadaian terhadap tanah tersebut telah dilaksanakan bagi pihak responden sebagai security untuk pinjaman sejumlah RM629,000 yang diberikan di bawah ABBA.

Perayu telah membangkit dua isu (yang pertamanya telah diabaikan), yang keduanya adalah bahawa perlaksanaan PPH, PJH dan dokumen gadaian adalah untuk mencabar niat dan tujuan Enakmen Rizab Melayu 1930 (‘Enakmen tersebut’) yang menurut s. 7(i) secara amnya melarang sebarang pindahmilik ataupun pemindahan ataupun perletakanhak sebarang hak atau kepentingan seorang Melayu dalam tanah rizab kepada ataupun ke dalam seorang yang bukan berbangsa Melayu.

Diputuskan: Oleh Abdul Malek Ahmad HMR

[1] Menurut suatu bacaan adil Enakmen tersebut, niat badan Perundangan dalam menggubal Enakmen tersebut adalah untuk melarang orang-orang Melayu daripada berpisah dengan hak-hak dan kepentingan mereka dalam tanah rizab. Untuk menentukan bahawa niat ini dipenuhi, larangan statutori yang khas telah dimasukkan ke dalam Enakmen dalam bentuk s. 7 dengan implikasinya yang diberi penekanan dalam s. 12 Enakmen tersebut jikalau berlakunya pelanggarannya.

[2] Ianya tidak pernah menjadi niat pihak-pihak untuk melibatkan sebarang pemindahan hakmilik. Perlaksanaan PPH dan PJH adalah sebahagian dari proses yang diperlukan oleh prosedur perbankan Islam sebelum sesuatu pihak dapat memperolehi kemudahan kewangan yang diperuntukkan oleh responden. Oleh sebab itulah terdapatnya perlaksanaan dua perjanjian yang berlaku pada masa yang sama dan oleh itu PPH akan menjadi tidak perlu dan tidak ada implikasinya ketika PJH ditandatangani. [3] Ketika PJH ditandatangani, hak yang akan diperolehi di bawah perjanjian pada masa itu, oleh kerana perjanjian tersebut masih adalah eksekutori, hanyalah hak kepada kepentingan berdaftar yang mana hak tersebut belum lagi terjumlah kepada kepentingan berdaftar. Pemerolehan hak tersebut akan memberikan responden suatu hak personam terhadap perayu yang akan membolehkan responden membawa suatu tindakan untuk perlaksanaan tertentu jikalau perayu enggan memenuhi perjanjian tersebut.

[3a] Kalaupun dianggap bahawa suatu dekri perlaksanaan tertentu diberikan oleh mahkamah, dekri tersebut akan berkesan untuk mendapatkan hakmilik statutori hanya apabila instrumen pindahmilik yang wajar seperti yang diperlukan oleh Kanun Tanah Negara 1965; jikalau tidak dekri tersebut akan terus menjadi tidak berkesan.

[4] Dalam kes ini tidak ada keterangan untuk menunjukkan bahawa adanya pada bila-bila masa suatu pertukaran dalam hakmilik berdaftar tanah tersebut menurut perlaksanaan PPH. Sepanjang masa perayu adalah tuanpunya berdaftar. Maka dengan itu tidak terdapatnya suatu pindahmilik dan hakmilik masih berada dengan perayu.

[5] Dokumen gadaian tidak memperlihatkan sebarang kecacatan ataupun ketidaksahan. Dokumen gadaian telah didaftarkan menurut prosedur yang terdapat dalam Kanun Tanah Negara 1965 dan pendaftaran tersebut juga tidak melanggar Enakmen – ini adalah berdasarkan s. 9A Enakmen tersebut dan kemasukkan responden dalam Jadual 26A Enakmen tersebut. [Rayuan ditolak.]

Cases referred to:

Foo Say Lee v. Ooi Heng Wai [1969] 1 MLJ 47 (refd)

Hj Hamid Ariffin & Anor v. Ahmad Mahmud [1976] 2 MLJ 79 (refd)

Ho Giok Chay v. Nik Aishah [1961] 27 MLJ 49 (refd)

Hussanjan v. Hj Nik Yahya Nik Daud & Ors [1973] 1 MLJ 9 (refd)

Manang Lim Native Sdn Bhd v. Manang Selaman [1986] 1 MLJ 379 (refd)

Tengku Mohamed Zairuddeen Tengku Mohamed Zaid v. Wazuraiyah Mohamed [1988] 1 MLJ 27 (refd)

Legislation referred to:

Malay Reservations Enactment 1930 [Kelantan], ss. 3, 4, 7, 9A, 12, 13A

National Land Code 1965, s. 340

Counsel:

For the appellant – Joseph Yeo; M/s AJ Ariffin, Yeo & Harpal

For the defendant – Mohamed Ismail Shariff (K Thavakumar with him); M/s MohamedIsmail & Co[Appeal from High Court, Kota Bharu; Originating Motion No: 25-26 of 1994]Reported by Mariette Peters-Goh

[Appeal dismissed.]

[Rayuan ditolak.]

This entry was posted in Islamic Banking, Referred in Azhar Osman's case and tagged . Bookmark the permalink.