PERWIRA HABIB BANK MALAYSIA BHD v. LUM CHOON REALTY SDN BHD

Case Citator

[2005] 4 CLJ 345    

PDF


PERWIRA HABIB BANK MALAYSIA BHD v. LUM CHOON REALTY SDN BHD
FEDERAL COURT, PUTRAJAYA
[CIVIL APPLICATION NO: 02-13-2003 (W)]
STEVE SHIM CJ (SABAH & SARAWAK), ABDUL HAMID MOHAMAD FCJ, PAJAN SINGH GILL, FCJ
10 AUGUST 2005
LAND LAW: Charge – Foreclosure – Whether requirements of O. 83 r. 3(3) RHC 1980 to be complied with in situations of foreclosure or sale of charged Property – Whether incumbent for chargee to provide particulaRs in consonance with O. 83 r. 3(3) RHC 1980 in foreclosure proceedings – Whether procedural requirements of O. 83 r. 3(1), (3), (6) and (7) must be complied with strictly for purpose of seeking enforcement of charge LAND LAW: Charge – Order for sale – Whether delay in applying to set aside order for sale will bar application to set aside order for sale that is so fundamentally flawed – Whether any third party will suffer prejudice due to the delay in applying to set aside order for sale

On 29 November 1986 the appellant issued a letter of demand to the respondent (chargor) demanding payment within seven days of the “outstanding sum of M$47,884,178.68 as at 26 November 1986 together with interest thereon at the aforesaid rate from 27 November 1986 to date of full settlement.” On 6 December 1986, a Form 16D was issued. On 10 January 1987 the appellant filed an originating summons for an order for sale “to satisfy the sum of $47,884,178.68 due and owing to the plaintiff under the first charge and second charge as at 26 November 1986 together with interest thereon at a rate per annum, which is 6% above the plaintiff’s base lending rate currently at 10.5% per annum on monthly rests with effect from 27 November 1986 until date of full settlement.”

On 25 February 1987, the respondent entered a memorandum of appearance through its solicitors, MessRs. Choo, Yeang & Co. On 9 April 1987, the notice of appointment to hear originating summons was filed by the appellant and it was served on the respondent’s solicitors on 12 August 1987. On 15 October 1987, the originating summons was heard and the order for sale was granted in the absence of the respondent or its solicitors. On 17 December 1987, a summons for direction was filed. It was heard on 15 January 1988 and the order prayed for was given. Again, neither the respondent nor its solicitors appeared. On 13 June 1988 the respondent filed a notice of change of solicitors appointing MessRs. Harjit Singh Sangay in place of its Form er solicitors. On 8 May 1992, the appellant filed an application for a new auction date. It was heard on 25 June 1992 and the respondent’s solicitor appeared at the hearing of the application. On 26 August 1992 the respondent filed an application to set aside the order for sale dated 15 October 1987.

The High Court dismissed the application. The Court of Appeal allowed the respondent’s appeal and set aside the order for sale. Federal Court granted the appellant leave to appeal on the following issues: (i) whether or not the failure to state the precise amount due to the chargee in the letter of demand preceding the statutory notice under the National Land Code (‘NLC) would render an application for an order for sale of the charged land defective; (ii) whether or not the failure of a chargee to comply with the provisions of O. 83 r. 3(3)(c) and O. 83 r. 3(7) Rules of the High Court 1980 (‘RHC 1980′) by not stating the amount of interest in arreaRs as at the date of the originating summons and the amount of daily interest would render an order for sale defective and to be set aside; (iii) whether the decision of the Court of Appeal in holding that there had been non-compliance by the chargee with the provision of O. 83 r. 3 RHC 1980 to wit, by including in the sum claimed as due in the order for sale, interest, notice of variation of which had not been given, and thus holding that the order for sale was defective was in conflict with the decision of the Federal Court in Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 2 CLJ 36.

Held (dismissing the appeal with costs)

Per Abdul Hamid Mohamad FCJ (dissenting):

[1] The respondent conceded that the authorities show that the failure to state the precise amount due to the chargee in the letter of demand preceding the statutory notice under the NLC would not render an application for an order for sale of the charged land defective.

[2] The concept of the English mortgage is not consistent with the Torrens System. This is because in a mortgage the title passes from the mortgagor to the mortgagee whereas a duly registered charge under the NLC only creates a legal interest in the land. In a mortgage, the title passes to the mortgagee with the mortgagor retaining the right of redemption, when the mortgagor defaults in the payment of the mortgage debt, the mortgagor “forecloses” ie, baRs the mortgagor from exercising the right of redemption. On the other hand, in a charge, the title remains with the chargor. If the chargor defaults in the payment of the debt, the chargee may apply for an order of sale. As a result, English land law terms are being used interchangeably but erroneously with the terms used in the NLC: “mortgage” for “charge”, “foreclosure” for “order for sale”, “redemption” for “discharge” etc. leading to confusion as they have different legal meanings. To avoid confusion, it is better to stick to the terms used in the NLC and ignore those English land law terms even though they are used in O. 83 RHC 1980. Order 83 is not land law and it cannot override or add to the provisions of the NLC regarding substantive land law.

[3] There are two categories of remedies available to a mortgagee; one is a personal action against the mortgagor for the recovery of the debt and the other is by enforcement of the security that includes possession, sale and foreclosure. On the other hand, the NLC provides only two remedies to a chargee ie, sale and possession. The NLC does not talk about action for recovery of debt because the NLC only refeRs to the remedies of a chargee to enforce the charge. It does not refer to a personal action, which is a separate matter based on the covenant to pay under the agreement, which is quite properly provided for in O. 83 RHC 1980.

[4] The order for sale applied for is specifically provided for by the NLC. The NLC only requires three things to be stated in the notice: specifying the breach, requiring the breach to be remedied and warning of the danger of non-compliance with the notice – s. 254. When the order is made, the order should specify the total amount due as on the date the order is made – s. 257(1)(e). Under the NLC, that is all that is required to be disclosed to a court regarding the amount due to enable the court to specify the amount in the order.

[5] Order 83 r. 3 RHC 1980 only applies to a charge action in which the plaintiff is the chargee and claims delivery of possession (under Chapter 4, Part Sixteen of the NLC) or for payment of moneys secured by the chargee or both. The rule says clearly that it applies to application for delivery of possession and for payment of moneys secured by a charge, but does not say that it is applicable to an application for an order of sale. Effect must be given to it.

[6] The court agreed with Abdul Aziz Mohamad J’s opinion in Perwira Affin Bank Berhad v. Tan Tian Ser that O. 83 r. 3 RHC 1980 is not applicable to an application for an order for sale puRs uant to s. 257 NLC. It applies to a claim for vacant possession and a claim for payment of moneys secured by the charge, or both, as the rule clearly says.

[7] Under s. 257(1)(c) NLC it is provided that the order for sale shall “specify the total amount due to the chargee at the date on which the order is made.” That is all that is required to be stated by the NLC as far as the amount due is concerned. The “total amount due” clearly includes interest. So, the inclusion of the interest in the “total amount due” in the order for sale is a requirement of the section. It has to be included. The particulaRs mentioned in r. 3(3) RHC 1980 need only be given where the chargee claims payment of moneys secured by the charge. This is an application for an order for sale.

[8] Order 83 r. 3(3)(c) and r. 3(7) RHC 1980 do not apply to an application for an order for sale under s. 256 NLC. Therefore, the failure to comply with the said rules does not render the order for sale defective and to be set aside. Even if the said rule applies, the circumstances of this case do not warrant the order for sale to be set aside.

[9] If the Court of Appeal meant to say that failure to give notice to vary the rate of interest amounts to “cause to the contrary”, it would be contrary to Low Lee Lian (supra). Low Lee Lian (supra) did not decide whether O. 83 r. 3 RHC 1980 must be complied with. As such, it cannot be said whether non-compliance thereof is in conflict with Low Lee Lian (supra) or not.

Per Pajan Singh Gill FCJ (majority):

[1] It would be absurd for the requirements of O. 83 r. 3(3) RHC 1980 to be complied with only in situations when it is for payment of moneys secured by a charge or for delivery of possession but not for the foreclosure or sale of the charged property. There is no reason in reason and in law for the distinction. Order 83 r. 1(a), (b), (c) and (d) read with O. 83 r. 3(1) RHC 1980 has the same impact. It concerns and protects the rights of a chargor who is on the brink of having his property sold at an auction, to know exactly where he stands in terms of inter alia, the amount of advance, amount of repayment and the amount of interest or instalments in arreaRs at the date of the issue of the originating summons in order to have the opportunity for repayment before the fall of the hammer. This is as provided for in s. 266 NLC.

[2] From a legal and moral standpoint, it would seem more incumbent for the chargee to provide particulaRs in consonance with O. 83 r. 3(3) RHC 1980 when the chargor is facing the prospect of losing his property puRs uant to O. 83 r. 1(1)(b) or (c) RHC 1980. This is the legislative intent in enacting O. 83 r. 3(3) to r. 3(7) RHC 1980.

[3] The court should not approve helplessly an interpretation of a statute which is certain to subvert the legislative intention and endanger the public good. Effect should be given to the true intention of the legislature even if a provision of a statute is far from being happily enacted.

[4] The procedural requirements of O. 83 r. 3(1), (3), (6) and (7) RHC 1980 must be complied with strictly for the purpose of seeking an enforcement of a charge registered under the NLC by way of an order for sale, regardless of the reliefs sought.

[5] As to the question of delay in applying to set aside the order for sale by the respondent, lapse of time is no bar to the respondent’s application to set aside an order for sale that is so fundamentally flawed. In the present circumstances the said charged property has yet to be sold by public auction, and thus no third party has suffered prejudice by reason of the respondent’s delay in applying to set aside the order for sale.

[6] Non-compliance with the provisions of O. 83 r. 3(3), and r. 3(6) and r. 3(7) RHC 1980 would render an order for sale defective and liable to be set aside.

[Bahasa Malaysia Translation of Headnotes

Pada 29 November 1986 perayu telah megeluarkan satu surat tuntutan kepada responden (penggadai) menuntut bayaran dalam masa tujuh hari “outstanding sum of M$47,884,178.68 as at 26 November 1986 together with interest thereon at the aforesaid rate from 27 November 1986 to date of full settlement.” Pada 6 Disember 1986, Borang 16D telah dikeluarkan. Pada 10 Januari 1987 perayu telah memfailkan satu saman pemula untuk satu perintah jualan “to satisfy the sum of $47,884,178.68 due and owing to the plaintiff under the first charge and second charge as at 26 November 1986 together with interest thereon at a rate per annum, which is 6% above the plaintiff’s base lending rate currently at 10.5% per annum on monthly rests with effect from 27 November 1986 until date of full settlement”.

Pada 25 Februari 1987, responden telah memasukkan satu memorandum kehadiran melalui peguamcaranya, Tetuan Choo, Yeang & Co. Pada 9 April 1987, notis temujanji untuk mendengar saman pemula telah difailkan oleh perayu dan telah disampaikan kepada peguamcara responden pada 12 Ogos 1987. Pada 15 Oktober 1987, saman pemula tersebut telah didengar dan satu perintah jualan telah diberikan dalam ketidakhadiran responden atau peguamcaranya. Pada 17 Disember 1987, satu saman untuk arahan telah difailkan. Ianya telah didengar pada 15 Januari 1988 dan perintah yang dipohon telah diberikan. Sekali lagi, responden dan peguamcaranya tidak hadir. Pada 13 Jun 1988 responden telah memfailkan notis penukaran peguamcara melantik Tetuan Harjit Singh Sangay untuk menggantikan peguamcara lamanya. Pada 8 Mei 1992, perayu telah memfailkan satu permohonan untuk tarikh lelongan baru. Ianya telah didengar pada 25 Jun 1992 dan peguamcara responden telah hadir di pendengaran permohonan ini. Pada 26 Ogos 1992 responden telah memfailkan satu permohonan untuk mengenepikan perintah jualan bertarikh 15 Oktober 1987 tersebut.

Mahkamah Tinggi telah menolak permohonan ini. Mahkamah Rayuan telah membenarkan rayuan responden dan mengenepikan perintah jualan tersebut. Mahkamah PeRs ekutuan telah memberikan perayu kebenaran bagi merayu atas isu-isu berikut: (i) sama ada kegagalan menyatakan jumlah sebenarnya yang terhutang kepada penerima gadaian dalam surat tuntutan yang dikeluarkan sebelum notis berkanun di bawah Kanun Tanah Negara akan menjadikan permohonan untuk satu perintah jualan bagi tanah yang digadaikan itu cacat; (ii) sama ada kegagalan oleh penerima gadaian untuk mengikuti peruntukkan-peruntukkan A. 83 k. 3(3)(c) dan A. 83 k. 3(7) Kaedah-kaedah Mahkamah Tinggi 1980 (‘KMT 1980′) dalam tidak menyatakan amaun faedah yang terakru pada tarikh saman pemula dan amaun faedah harian akan menjadikan satu perintah jualan itu cacat dan boleh diketepikan; (iii) sama ada keputusan Mahkamah Rayuan yang memutuskan bahawa terdapat ketidak-patuhan oleh penerima gadaian dengan peruntukkan A. 83 k. 3 KMT 1980, kerana memasukkan dalam jumlah tuntutan dalam perintah jualan faedah untuk yang mana notis mengenai pemindaannya tidak diberikan, dan dengan itu memutuskan bahawa perintah jualan adalah cacat, adalah bertentangan dengan keputusan Mahkamah PeRs ekutuan dalam kes Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 2 CLJ 36.

Diputuskan (menolak rayuan dengan kos)

Oleh Abdul Hamid Mohamad HMP (menentang):

[1] Responden telah mengaku bahawa otoriti-otoriti menunjukkan yang kegagalan untuk menyatakan jumlah amaun yang tepat yang perlu dibayar kepada penerima gadaian dalam surat tuntutan yang dikeluarkan sebelum notis berkanun di bawah KTN tidak akan menjadikan satu permohonan untuk perintah jualan bagi tanah yang digadaikan itu cacat.

[2] Konsep gadai-janji English adalah tidak konsisten dengan Sistem Torrens. Ini adalah kerana dalam satu gadai-janji, hakmilik akan berpindah daripada penggadai janji kepada pemegang gadai-janji manakala satu gadaian yang didaftarkan di bawah KTN hanya mewujudkan satu kepentingan undang-undang dalam tanah. Dalam satu gadai-janji, hakmilik akan berpindah kepada pemegang gadai-janji dengan penggadai janji mengekalkan haknya untuk menebus, apabila penggadai janji gagal membayar balik hutang gadai-janji, penggadai janji “menghalangtebus” iaitu menghalang penggadai janji daripada melaksanakan haknya untuk menebus. Manakala, dalam satu gadaian, hakmilik akan kekal pada penggadai. Sekiranya penggadai gagal membayar balik hutangnya, penerima gadaian boleh memohon untuk satu perintah jualan. Oleh yang demikian, terma-terma undang-undang tanah English yang sedang digunakan secara bertukar ganti, tetapi dengan salah, dengan terma-terma yang digunakan di dalam KTN: “gadai-janji” untuk “gadaian”, “halangtebus” untuk “perintah jualan”, “penebusan” untuk “pelepasan gadaian” dsb. yang membawa kepada kekeliruan oleh kerana mereka mempunyai makna undang-undang yang berlainan. Untuk mengelakkan kekeliruan, adalah lebih baik untuk kekal menggunakan terma-terma yang dipakai dalam KTN dan tidak menghiraukan terma-terma undang-undang tanah English walaupun mereka digunakan dalam A. 83 KMT 1980. Aturan 83 bukanlah undang-undang tanah dan tidak boleh mengatasi atau menambah kepada peruntukkan-peruntukkan KTN mengenai undang-undang tanah substantif.

[3] Terdapat dua kategori remedi yang terbuka kepada seseorang pemegang gadai-janji satu adalah tindakan peRs endirian terhadap penggadai janji untuk mendapat kembali hutang dan satu lagi ialah melalui pelaksanaan sekuriti yang termasuk milikan, jualan dan tindakan halangtebus. Manakala, KTN memperuntukkan hanya dua remedi kepada seseorang penerima gadaian iaitu jualan dan milikan. KTN tidak memperuntukkan tentang tindakan untuk mendapat kembali hutang kerana KTN hanya merujuk kepada remedi-remedi penerima gadaian untuk melaksanakan gadaian. Ianya tidak merujuk kepada satu tindakan peRs endirian yang mana adalah satu perkara yang berasingan berdasarkan waad untuk membayar di bawah perjanjian, yang mana adalah diperuntukkan di bawah A. 83 KMT 1980.

[4] Perintah jualan yang dipohon itu adalah secara spesifik diperuntukkan di bawah KTN. KTN hanya memerlukan tiga perkara dinyatakan di dalam notis tersebut: memperincikan pengingkaran tersebut, memerlukan pengingkaran tersebut diremedikan dan memberi amaran mengenai bahaya akibat ketidak-patuhan dengan notis – s. 254. Apabila perintah tersebut dibuat, perintah tersebut perlu memperincikan jumlah amaun yang terhutang pada tarikh perintah tersebut dibuat – s. 257(1)(e). Di bawah KTN, itu sahaja yang perlu didedahkan kepada mahkamah mengenai amaun yang terhutang untuk membolehkan mahkamah menyatakan jumlah tersebut dalam perintah.

[5] Aturan 83 k. 3 KMT 1980 hanya terpakai kepada tindakan gadaian di mana plaintif adalah penerima gadaian dan kepada tuntuan penghantaRs erahan milikan (di bawah Bab 4, Bahagian Enambelas KTN) atau untuk bayaran wang-wang yang dijamin oleh penerima gadaian atau kedua-duanya. Kaedah tersebut dengan jelas menyatakan bahawa ianya terpakai kepada permohonan untuk penghantaRs erahan milikan dan untuk bayaran wang-wang yang dijamin oleh gadaian tetapi tidak menyatakan bahawa ianya terpakai kepada satu permohonan untuk perintah jualan. Efek mesti diberikan kepadanya.

[6] Mahkamah beRs etuju dengan pendapat Abdul Aziz Mohamad J dalam kesPerwira Affin Bank Berhad v. Tan Tian Ser bahawa A. 83 k. 3 KMT 1980 tidak terpakai kepada satu permohonan untuk perintah jualan di bawah s. 257 KTN. Ianya terpakai kepada satu tuntutan untuk milikan kosong dan kepada satu tuntutan untuk bayaran wang-wang yang dijamin oleh gadaian atau kedua-duanya, seperti yang dinyatakan dengan jelas oleh kaedah tersebut.

[7] Di bawah s. 257(1)(c) KTN adalah diperuntukkan bahawa perintah jualan tersebut mesti menyatakan jumlah amaun yang terhutang kepada penerima gadaian pada tarikh bila perintah dibuat. Itu sahaja yang diperlukan dinyatakan oleh KTN berkenaan amaun yang terhutang. Jumlah amaun yang terhutang adalah dengan jelasnya termasuk faedah. Jadi, kemasukkan faedah dalam jumlah amaun yang terhutang dalam perintah jualan adalah satu keperluan seksyen tersebut. Ianya mesti dimasukkan. Butir-butir yang dinyatakan di dalam k. 3(3) KMT 1980 perlu diberikan hanya di mana penerima gadaian menuntut bayaran wang-wang yang dijamin oleh gadaian. Ini adalah satu permohonan untuk perintah jualan.

[8] Aturan 83 k. 3(3)(c) dan (7) KMT 1980 tidak terpakai kepada permohonan untuk satu perintah jualan di bawah s. 256 KTN. Oleh yang demikian, kegagalan mematuhi kaedah-kaedah tersebut tidak akan menjadikan perintah jualan tersebut cacat dan perlu diketepikan. Walaupun kaedah tersebut terpakai, keadaan kes ini tidak memerlukan perintah jualan tersebut diketepikan.

[9] Sekiranya Mahkamah Rayuan berniat mengatakan bahawa kegagalan memberikan notis untuk memindahkan kadar faedah boleh menjadi satu “kausa sebaliknya”, ianya akan bertentangan dengan Low Lee Lian (supra).Low Lee Lian (supra) tidak memutuskan samada A. 83 k. 3 mesti dipatuhi. Oleh yang demikian, tidak boleh dikatakan samada ketidak-patuhan kepadanya adalah bertentangan dengan Low Lee Lian (supra) atau tidak.

Oleh Pajan Singh Gill HMP (majoriti):

[1] Adalah tidak masuk akal untuk peruntukkan-peruntukkan A. 83 k. 3(3) KMT 1980 dipatuhi hanya dalam satu situasi di mana ianya untuk bayaran wang-wang yang dijamin oleh satu gadaian atau untuk penghantaRs erahan milikan tetapi bukan untuk tindakan halangtebus atau jualan harta yang digadaikan. Tiada sebab dalam fikiran dan dalam undang-undang untuk perbezaan ini. Aturan 83 k. 1(a), (b), (c) dan (d) KMT 1980 dibaca dengan A. 83 k. 3(1) KMT 1980 mempunyai kesan yang sama. Ianya adalah berkenaan dengan dan melindungi hak-hak seseorang penggadai yang berada di ambang hartanahnya dijual di bawah lelongan, untuk mengetahui dengan tepat kedudukannya dari segi inter alia, amaun pendahuluan, amaun bayaran balik dan amaun faedah atau ansuran yang tertunggak pada tarikh pengeluaran saman pemula, supaya ia akan dapat peluang untuk membayar balik, sebelum jatuhnya tukul pelelong. Ini adalah seperti yang diperuntukkan di bawah s. 266 KTN 1965.

[2] Daripada pendirian perundangan dan moral, akan didapati yang adalah penting bagi penerima gadaian untuk memberikan butir-butir yang berpatuhan dengan A. 83 k. 3(3) KMT 1980 apabila penggadai berhadapan dengan kemungkinan kehilangan hartanahnya di bawah A. 83 k. 1(1)(b) atau (c) KMT 1980. Ini adalah niat badan perundangan dalam menggubal A. 83 k. 3(3) hingga k. 3(7) KMT 1980.

[3] Mahkamah tidak boleh dengan saja meluluskan interpretasi sesuatu Akta yang mana boleh menyalaharahkan niat badan perundangan dan membahayakan kebaikan awam. Efek mesti diberikan kepada niat sebenar badan perundangan walaupun di mana akta yang berkenaan itu telah digubal dalam cara yang tidak dapat disambut dengan baik.

[4] Keperluan prosedur untuk A. 83 k. 3(1), (3), (6) dan (7) KMT 1980 mesti dipatuhi secara ketat untuk tujuan memohon penguatkuasaan sesuatu gadaian yang didaftarkan di bawah KTN secara satu perintah jualan, tidak kira relif yang dipohon.

[5] Mengenai soalan kelewatan dalam memohon untuk mengenepikan perintah jualan oleh responden, keluputan masa bukanlah satu halangan kepada permohonan responden untuk mengenepikan perintah jualan yang cacat pada dasarnya. Dalam keadaan di sini, hartanah yang digadai itu belum lagi dijual secara lelongan awam, dan oleh itu tiada pihak ketiga yang akan mengalami prejudis akibat kelewatan responden dalam memohon untuk mengenepikan perintah jualan.

[6] Ketidakpatuhan dengan peruntukkan A. 83 k. 3(3), dan k. 3(6) dan k. 3(7), KMT 1980 akan menjadikan satu perintah jualan itu cacat dan boleh diketepikan.

Case(s) referred to:

Akberdin Hj Abdul Kadir & Anor v. Majlis Peguam Malaysia [2002] 4 CLJ 689 CA (refd)

Asia Commercial Finance (M) Bhd v. Kimden Housing Development Sdn Bhd [1993] 1 CLJ 487 HC (refd)

Asiah Abdul Manap & Anor v. Capital Insurance Bhd [1998] 4 CLJ 257 FC (refd)

Bank Bumiputra Malaysia Bhd v. Doric Development Sdn Bhd & ORs [1988] 1 CLJ 311; [1988] 1 CLJ (Rep) 361 HC (refd)

Bank Pertanian Malaysia v. Zainal Abidin Kassim Ors [1995] 1 LNS 33 ; [1995] 2 MLJ 537 (refd)

Chong Keat Realty Sdn Bhd v. Ban Hin Lee Bank Bhd [2003] 3 CLJ 532 CA (refd)

Citibank, NA v. Ibrahim Othman [1993] 1 LNS 104 ; [1994] 1 AMR 7 (refd)

Ghazali Mat Noor v. Southern Bank Bhd & Other Appeals [1989] 1 CLJ 35 (Rep); [1989] 2 CLJ 380 ; [1989] 2 MLJ 142(refd)

Diamond Peak Sdn Bhd v. United Merchant Finance [2003] 2 CLJ 8 CA (refd)

Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 2 CLJ 36 FC (refd)

Lum Choon Realty Sdn Bhd v. Perwira Habib Bank Malaysia Bhd [2003] 3 CLJ 791 CA (refd)

Mahadevan Mahalingam v. Marilal & Sons (M) Sdn Bhd [1984] 1 CLJ 286; [1984] 1 CLJ (Rep) 230 FC (refd)

Maimunah Megat Montak v. Mayban Finance Bhd [1996] 3 CLJ 9 FC (refd)

Malayan Banking Bhd lwn. Dagang Bina Sdn Bhd [1991] 3 CLJ 1739; [1991] 1 CLJ 678 HC (refd)

Mokhtar Amin v. Mohamed Mokhtar Omar [2001] 4 CLJ 489 CA (refd)

Nothman v. Barnet London Borough Council [1978] 1 WLR 220 (refd)

Perwira Affin Bank Bhd v. Tan Tian Ser [1995] 2 CLJ 133 HC (refd)

Re Wong Su Tiung, ex p Yeo Hiap Seng Trading Sdn Bhd [1989] 2 CLJ 691; [1989] 2 CLJ (Rep) 652 HC (refd)

Rugly Joint Water Board v. Foothit [1972] 1 All ER 1057 (refd)

Shaheen Abu Bakar v. Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor & Other Cases [1996] 2 CLJ 965 CA (refd)

Sunk Yong International Inc v. Malayan Rubber Development Corporation Bhd [1992] 1 CLJ 310 (Rep); [1992] 3 CLJ 1531 ; [1992] 2 MLJ 146 (refd)

Tan Chwee Geok & Anor v. Khew Yen-Yen & Anor [1975] 1 LNS 178 ; [1975] 2 MLJ 188 (refd)

Vincent Tan See Yin v. Noone & Company & Anor [1995] 2 CLJ 195 SC (refd)

Legislation referred to:

Limitation Act 1953, s. 2(1)

National Land Code, ss. 254, 256(2), (3), 257(1)(b), (c), (e), 266, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277

Rules of the High Court 1980, O. 2 r. 1(2), O. 83 rr. 1(1), (2), 3(1), (3)(c), (6), (7)

Rules of the High Court 1970 [Sing], O. 83

Rules of the Supreme Court 1965 [Eng], O. 88

Other source(s) referred to:

Chang Min Tat, Mallal’s Supreme Court Practice, 2nd edn, vol 1, pp 1152, 1153, 1159

ELG Tyler, Fisher and Lightwood’s Law of Mortgage, 9th edn, pp 268-269

Teo Keang Sood & Khaw Lake Tee, Land Law in Malaysia, p 225

Counsel:

For the appellant – Porres P Royan (SM Yoong & MF Wong with him); M/s Shook Lin & Bok

For the respondent – Mahinder Singh Dulku (Harjit Singh Harbans Singh with him); M/s Harjit Singh Sangay & Co

Reported by Amutha Suppayah

[Dismissed the appeal with costs.]

Case History:

Court Of Appeal: [2003] 3 CLJ 791

Court Of Appeal: [2000] 3 CLJ 119

High Court: [2001] 1 LNS 60

High Court: [1999] 1 CLJ 748

High Court: [1996] 1 LNS 19

About these ads
This entry was posted in Islamic Banking, Referred in Azhar Osman's case. Bookmark the permalink.